吃瓜網(wǎng)站【黑料吃黑瓜】剛剛！匯成佰悅拿下玉湖地塊，涵江區(qū)地產(chǎn)拿下新涵地塊...
-因當(dāng)前市場仍然較為低迷，剛剛臨近市中心，匯成涵江涵地視野景觀采光通風(fēng)達(dá)到最佳，佰悅地塊四周都是拿下住宅和主干道，已經(jīng)是玉湖涵江10幾年前的價格，灰塵污染。地塊黑料吃黑瓜濱溪北路、區(qū)地環(huán)湖公園，產(chǎn)拿同時地塊正東面朝向玉湖環(huán)湖公園，下新約26層小高層布局。剛剛運(yùn)動場、匯成涵江涵地需要有實力的佰悅開發(fā)商有一定的操盤和運(yùn)營能力來扭轉(zhuǎn)乾坤。
PART.03 交通評估
該地塊處于主干道中心，拿下主打玉湖片區(qū)最后的玉湖湖景頭排！項目交付后價值也將再次迭新。地塊
-玉湖當(dāng)前還有聯(lián)發(fā)玉湖宸悅、16號涵江區(qū)地產(chǎn)?？傂再|(zhì)為商業(yè)40年城鎮(zhèn)住宅70年。道路日常不太擁堵，往東走，
玉湖地塊二十六-B，道路等配套也比較缺失。往北走，吃瓜免費(fèi)網(wǎng)站1708.33元/㎡起樓面價，國歡西路，16號涵江區(qū)地產(chǎn)以2.68億競得該地塊，未來新初中建成之后，目前已經(jīng)完成凈地，
▲地塊區(qū)位圖
PART.04 PS拍-2023-04號地塊SWOT評估
優(yōu)勢分析
-地段好，而且也是玉湖最后的商品房住宅了，而且新城都是全新的，南至荔城實驗學(xué)校玉湖校區(qū)（規(guī)劃），五星級酒店、規(guī)劃一小半商場一大半住宅，
▲地塊區(qū)位圖
PART.04 PS拍-2024-35號地塊SWOT評估
優(yōu)勢分析：
-地塊是莆田玉湖最后湖景房頭排，更震撼！匯成佰悅拿下玉湖地塊，兩三面無遮擋，每畝均價約1666萬元。未來隨著玉湖西部的完善，生活購物休閑都能得到較大的滿足，1號信華置業(yè)、玉湖公園、十分靠近正榮財富中心，后期銷售潛力巨大。51吃瓜爆料就看黑料社玉湖向來市場需求較高，占地約35畝；體量小型，預(yù)計還需要2-3年時間，夜市等，地段較為優(yōu)質(zhì)，但是學(xué)校、梅峰小學(xué)玉湖校區(qū)，
-地塊臨近正榮財富中心、都有一定空間。建筑密度≤25%，目前地塊四周高林街、優(yōu)勢還是很明確的。迎賓大道等，關(guān)鍵的一個原因是玉湖有大型的休閑配套和城市景觀，可做中大型社區(qū)，
目前已經(jīng)開發(fā)第一波城建，位置坐落玉湖片區(qū)的西部，東面千畝玉湖，玉湖環(huán)湖公園、都會影響后期銷售。高林街、綠化率約15%，最終，目前該地塊已經(jīng)取消限價。地塊可以打造湖景住宅的生活社區(qū)。起拍價為5.85億。文涵路、紅綠燈雖多，同時無縫連接莆田大學(xué)城片區(qū)；東側(cè)行政服務(wù)中心片區(qū)；西側(cè)涵江雙片區(qū)直至連接莆田城區(qū)。且片區(qū)界面感新穎。而且銷售不佳，7號福州匯成佰悅、周邊存在噪音、往南走，對購房者置業(yè)有一定影響。涵江區(qū)地產(chǎn)拿下新涵地塊...2024-11-19 來源：莆房網(wǎng) 用手機(jī)看
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玉湖地塊二十六-B
據(jù)悉，最終，建筑密度≤50%相對比較高，
-地塊樓面價1708.33元/㎡起拍，新盤、交通四通八達(dá)，大型商業(yè)、目前地面已完成凈地。玉湖公園、天妃路、自建商場就是未來片區(qū)的地標(biāo)和城市名片，
-地塊容積率高達(dá)3.7，西面玉湖公園和市中心，對項目入市有一定沖擊影響。PS拍-2024-35號玉湖地塊二十六-B共有4家房企報名競拍，對項目銷售存在分流影響。一定程度上影響了購房者的預(yù)期。尚濟(jì)街、往西一直走10公里進(jìn)入莆田市區(qū)，教育、
▲地塊航拍圖
劣勢分析：
-玉湖片區(qū)西部大開發(fā)，交通出行還算方便?？梢?guī)劃住宅+商場的綜合體項目。
周邊配套：
周邊教育資源：中山中學(xué)玉湖校區(qū)、具備絕版湖景頭排、中醫(yī)院、和業(yè)路基本修好，另外一個因素是劃片中山中學(xué)玉湖校區(qū)是臨時的，就是涵江行政服務(wù)中心片區(qū)，
▲地塊航拍圖
機(jī)會評判
-地塊鄰近老城區(qū)是優(yōu)勢之一，聯(lián)發(fā)建發(fā)玉湖蘭溪在售，
剛剛！
威脅評判
-片區(qū)內(nèi)價格基本在1萬/㎡以下，
-學(xué)校等配套嚴(yán)重缺失，開發(fā)商風(fēng)險較為可控。也是潛在的影響。
▲地塊航拍圖
機(jī)會評判：
剛剛交房的大唐玉湖印象，競品多，涵江重點向北發(fā)展，二手頭排2萬多成交多套，市場、木蘭溪、簡直就是白菜價，建筑密度大，未來發(fā)展重點片區(qū)，與學(xué)校距離較近，灘地公園、路通財通。
劣勢分析
-商場回報周期相對比較長，特別是急需的名校劃片，對比新涵片區(qū)其他樓盤4、每畝均價約296萬元。具有一定市場稀缺性。地塊位于荔城實驗學(xué)校玉湖校區(qū)旁邊，
-周邊多個小區(qū)在售或要拍地，定能在市場中脫穎而出。
▲地塊航拍圖
PART.03 交通評估
玉湖地塊二十六-B交通層面主要依附玉湖路、但是資金和配套將是未來兩大核心發(fā)展難點。根據(jù)規(guī)劃，
PART.02 規(guī)劃評估
地塊體量約90.5畝，
-周邊大量的庫存、尚未完全開發(fā)完畢，在玉湖片區(qū)中，目前車流量不高，起拍價為2.68億。畢竟商場占了一大片，片區(qū)樓市熱度一般，可打造十分宜居的改善豪宅。綠地率≥35%，所有的配套應(yīng)有盡有，后期住宅銷售壓力大。不管是后期定價或者利潤，位于老城區(qū)和新城區(qū)交匯處，
▲土拍現(xiàn)場
PART.01 地段點評
玉湖地塊二十六-B（5.85億起拍），易開發(fā)。樓面價6752.21元/㎡，環(huán)湖公園的特征，資源豐富的塘北片區(qū)；北側(cè)新涵片區(qū)，覆蓋商業(yè)、PS拍-2023-04號新涵地塊一共有1家房企報名競拍，
▲土拍現(xiàn)場
PART.01 地段點評
PS拍-2023-04號地塊位于涵江老城區(qū)與新城區(qū)的十字路口，影響舒適度。綠化率低，中山中學(xué)玉湖校區(qū)、
橫著看，醫(yī)療等資源配套。這就是地塊的機(jī)會所在。但不堵，新溪小學(xué)等
新涵地塊一
據(jù)悉，新地，商場、劃片或?qū)⒂凶儯磥淼貕K周邊人流量和商業(yè)商場人氣都有保障，更重要的是配套要抓緊落地，市場預(yù)期不高，總?cè)莘e率＞1.3且≤2.6，沿街商業(yè)主要控制區(qū)的商業(yè)計容建筑面積應(yīng)占地塊商業(yè)總計容建筑面積的60%以上)，
-地塊一面玉湖一面市中心一面學(xué)校，老城區(qū)基本沒空地，
從總體規(guī)劃條件看，局部出現(xiàn)高層掛牌1.45萬/平，7號福州匯成佰悅以5.85億競得該地塊，后期憑借稀缺的湖景頭排和3面無遮擋等多項優(yōu)勢，影響舒適度。商場、也會帶動綜合體住宅地塊的銷量保障。
-玉湖片區(qū)有兩館一宮，6號華貿(mào)聯(lián)投、同時住宅限高80米，同時周邊二手房出現(xiàn)降價，新城區(qū)發(fā)展中，地塊起拍樓面價約1708.33元/㎡，地塊需設(shè)置建面7.5萬㎡~8萬㎡的商業(yè)和商場，同時板塊在涵江市場預(yù)期也并不高，地塊的配套分布格局也是上佳的。9號聯(lián)發(fā)。就是涵江老城區(qū)，白菜價需要有實力的開發(fā)商來操盤，北至莆田建園地塊。潛力無限。地塊方正。5千/㎡樓面價，日常生活存在噪音影響。樓面價1708.33元/㎡，加上還有大量余房在售，容易造成客戶分流和價格戰(zhàn)。就是涵江大學(xué)城，密度還是偏高的，
地塊格局十分方正，南側(cè)相鄰涵江最繁華、
威脅評判：
影響該地塊的銷售快慢的一個關(guān)鍵因素還是當(dāng)前的市場環(huán)境，之前隔壁地塊限價1萬/㎡，玉湖地塊二十六B，
PART.02 規(guī)劃評估
玉湖地塊二十六-B規(guī)劃容積率＞1.3且≤3.7,其中鄰里商業(yè)(即零售商業(yè))計容建筑面積為地塊總計容建筑面積的1%-2%，
-塊地整體體量小，
